Fachadas com fissuras, infiltrações pela cobertura, escadas degradadas — as obras nas partes comuns de um prédio são das mais necessárias e das mais difíceis de pôr em marcha. Neste guia explicamos, de forma simples, quem decide, que aprovações são precisas e como preparar a assembleia de condóminos.
Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. O regulamento do condomínio e a situação concreta do prédio podem ter regras próprias.
O que são partes comuns
O Código Civil (artigo 1421.º) considera comuns, entre outros, o solo, as fundações, as paredes mestras, os pilares, a estrutura, a cobertura, as entradas, escadas e corredores de uso comum e as instalações gerais de água, eletricidade, gás e esgotos. A fachada faz parte da estrutura e do aspeto do edifício e é, em regra, tratada como parte comum.
Obras de conservação: necessárias para manter o prédio
As reparações necessárias à conservação das partes comuns — reparar a cobertura, tratar fissuras e infiltrações na fachada, recuperar a escada — são decididas em assembleia de condóminos e as despesas são, em regra, repartidas na proporção da permilagem de cada fração, salvo disposição em contrário.
Além disso, a lei obriga a que os edifícios tenham obras de conservação pelo menos uma vez em cada oito anos, e a câmara pode intimar à realização de obras quando o estado do prédio o justifique.
Obras que mudam o aspeto do prédio
As obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício — mudar a cor da fachada, fechar varandas, alterar caixilharias de forma visível — só podem ser feitas com autorização prévia da assembleia, aprovada por maioria de dois terços do valor total do prédio (artigo 1422.º do Código Civil).
Isto aplica-se também a um condómino que queira, por exemplo, fechar a sua varanda: precisa de autorização do condomínio e, muitas vezes, de passar pela câmara. Veja o guia Preciso de licença para fazer obras em casa?.
Inovações
Obras que trazem algo novo às partes comuns (as chamadas inovações), como instalar um elevador onde não existe, têm regras de aprovação próprias e mais exigentes. Convém confirmar com a administração do condomínio as maiorias necessárias.
Como preparar a assembleia
Uma assembleia bem preparada decide mais depressa. Leve:
- Diagnóstico — o que está mal e porquê (fissuras, infiltrações, corrosão de varandas, cobertura).
- Orçamento detalhado por trabalhos, para os condóminos perceberem o que estão a aprovar.
- Prazo e faseamento — e o impacto no dia a dia dos moradores (andaimes, ruído, acessos).
- Forma de pagamento — por exemplo, por autos de medição à medida que a obra avança.
- Licenças necessárias — ocupação da via pública para andaimes e, se a fachada mudar de aspeto, eventual controlo prévio na câmara.
Soluções comuns em fachadas e coberturas
- Tratamento de fissuras e reparação de rebocos.
- Reparação de varandas com armaduras corroídas.
- Pintura com sistemas adequados ao exterior (e ao ambiente marítimo, perto da costa).
- Isolamento térmico pelo exterior (capoto/ETICS), que melhora o conforto de todas as frações.
- Reparação ou substituição de coberturas, caleiras e impermeabilizações.
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Resumo
- Conservação das partes comuns: decisão da assembleia, custos pela permilagem.
- Mudanças no aspeto do prédio: dois terços do valor total do prédio.
- Inovações: regras próprias, mais exigentes.
- Uma assembleia com diagnóstico e orçamento detalhado decide melhor.
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