Antes de começar uma obra, a pergunta mais importante é: isto precisa de autorização da câmara? Uma obra feita sem o controlo prévio necessário pode dar origem a coimas, embargos e problemas na venda da casa. Neste guia explicamos as regras gerais e o que costuma acontecer em Lisboa e nos concelhos à volta.
As regras do urbanismo mudaram em 2024 (o chamado Simplex urbanístico) e cada câmara tem os seus regulamentos. Use este artigo como ponto de partida e confirme sempre o seu caso concreto.
As três situações possíveis
O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) separa as obras em três grupos:
- Obras isentas de controlo prévio — não precisam de licença nem de comunicação prévia.
- Comunicação prévia — apresenta-se o projeto na câmara e, cumpridos os requisitos, a obra pode avançar.
- Licença — a câmara analisa e decide antes de a obra começar.
Obras que normalmente estão isentas
Em regra, ficam isentas:
- obras de conservação — reparar, pintar, substituir revestimentos, manter o que existe;
- obras de alteração no interior de edifícios ou frações que não mexam na estrutura de estabilidade, nas cérceas, na forma das fachadas nem na forma das coberturas;
- obras de escassa relevância urbanística, definidas na lei e nos regulamentos municipais.
Uma remodelação de cozinha ou casa de banho, a substituição de pavimentos, tetos falsos, pinturas interiores ou a renovação das redes de água e eletricidade costumam estar neste grupo.
Atenção: estar isento de controlo prévio não dispensa cumprir as regras técnicas e de segurança, nem as regras do condomínio.
Quando é preciso comunicação prévia ou licença
Normalmente é preciso passar pela câmara quando a obra:
- altera a estrutura do edifício (paredes resistentes, lajes, vigas);
- altera a fachada — abrir vãos, mudar janelas de forma visível, fechar varandas;
- altera a cobertura — mudar a forma do telhado, criar trapeiras, aproveitar o sótão;
- amplia a construção ou muda o uso (por exemplo, de comércio para habitação).
Nestes casos é preciso projeto de arquitetura e, conforme a obra, projetos de especialidades. Em edifícios classificados ou em zonas de proteção do património, há pareceres adicionais e os prazos são mais longos.
O condomínio também conta
Num prédio em propriedade horizontal, as obras nas partes comuns precisam de deliberação da assembleia de condóminos. E as obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício — como fechar uma varanda ou mudar a cor das caixilharias — precisam de autorização da assembleia aprovada por maioria de dois terços do valor total do prédio (artigo 1422.º do Código Civil).
Mesmo em obras interiores, é boa prática avisar a administração do condomínio: horários, uso do elevador, proteção das zonas comuns e despejo de entulho.
Andaimes, contentores e via pública
Em Lisboa e nos concelhos à volta, colocar um contentor de entulho, um andaime ou uma grua na rua ou no passeio exige licença de ocupação da via pública, com taxas e prazos próprios. Em ruas estreitas ou com estacionamento difícil, isto deve ser planeado com antecedência porque pode atrasar o início da obra.
Como fazemos
Na visita técnica dizemos-lhe logo se a obra parece isenta ou se vai precisar de passar pela câmara. Quando é necessário, fazemos o projeto de arquitetura os projetos de especialidades e tratamos do processo, para que a obra comece com tudo em ordem.
Resumo
- Conservação e alterações interiores sem mexer na estrutura, fachada ou cobertura: em regra isentas.
- Estrutura, fachada, cobertura, ampliações e mudanças de uso: comunicação prévia ou licença.
- Partes comuns e estética do prédio: decisão do condomínio.
- Contentores e andaimes na rua: licença de ocupação da via pública.
Quer saber se a sua obra precisa de licença? Fale connosco.